aif.ru counter
Светлана ГОЛЛАНДС 72

Страхплощадки: выборы посеяли панику на рынке новостроек?

Подорожание после выборов виртуальных квартир в новостройках, которое эксперты не стеснялись пророчить еще несколько недель назад, не состоится....

Киев, 1 ноября - АиФ Украина. Сегодня застройщикам не до игры на повышение - не потерять бы уже занятые позиции.

Что повлияло на ситуацию, чего ждать в ближайшее время и как вести себя украинцу, принявшему решение купить квартиру в еще не готовом доме?

Избирательная «заморозка»

Еще в начале этого года («АиФ» № 3’2012) мы рассказывали о том, что доверие украинцев к новостройкам, утерянное в годы кризиса, начало возвращаться. Об этом же красноречиво свидетельствует и растущая статистика по продажам виртуальных квартир, которую вам с радостью предоставит всякий уважающий себя застройщик. В целом в течение года спрос на новое жилье заметно активизировался, а со второй половины года даже появилось призабытое понятие дефицита. Наиболее привлекательные варианты - имеются в виду небольшие (до 60 кв. м) и недорогие (до 10 тыс. грн за 1 кв. м) квартиры от хорошо зарекомендовавших себя компаний - стали раскупаться, только лишь появлялись в продаже. Но уже ближе к концу октября покупателей в просторных холлах отделов продаж заметно поубавилось.

- В конце лета людей всполошила информация о том, что США пытается девальвировать свою национальную валюту, - говорит эксперт по недвижимости Ярослав ЦУКАНОВ. - Многие украинцы хранят накопления в долларах - вот они и понесли их на рынок недвижимости, чтобы таким образом защитить личные сбережения. Важно: это были не спекулянты, а люди, давно собиравшиеся совершить столь серьезную покупку, но не решавшиеся на нее. Особым спросом стали пользоваться 2-3-комнатные квартиры (люди пытались улучшить собственные жилищные условия), а не «единички», особо чтимые спекулянтами.

Однако таких украинцев, у кого нашлась вся необходимая сумма для покупки нового жилья, как и следовало ожидать, оказалось немного. Остальные по-прежнему не рискуют ввязываться в рассрочки или кредиты, которые, к слову, банки дают весьма неохотно.

К этому наблюдатели рынка добавляют высокий градус напряжения в обществе, возникший в результате выборов. По их оценкам, украинцы, напуганные разговорами о политическом и экономическом кризисах, не решаются предпринимать серьезные шаги: не хотят менять место жительства или работы, боятся снимать деньги с депозитов и тратить их на большие покупки. В свою очередь за-стройщики тоже чувствуют се-бя неуютно: от расклада сил в парламенте, от курса доллара и от уровня благосостояния потенциальных покупателей зависит их бизнес. Рынок напряженно затих.

В строительных компаниях пока не готовы согласиться, что интерес покупателей падает, однако признают: люди приобретают новое жилье очень осторожно, стремясь уложиться в имеющуюся сумму и тщательно исследуя за-

стройщика, которому доверяют деньги. Компании в ответ пытаются подстраиваться под спрос, оптимизируя затраты и переориентируясь на максимально бюджетное жилье.

«Проблемка» крупным планом

В этой зыбкой ситуации именно от них - от строителей - зависит судьба рынка «первички», убеждены эксперты. Разразись сегодня один-два громких скандала по поводу недостроя или очередной «Элиты» - и о продажах придется забыть надолго.

Между тем, по данным Константина КОНДАКОВА, финансового эксперта, управляющего трейдера компании «ММСИС инвестментс», проблемных новостроек становится все больше.

- Застройщики часто пренебрегают получением всех разрешительных документов и во время сдачи объекта сталкиваются с проблемой ввода его в эксплуатацию, - анализирует он. - По данным на начало октября, в Украине насчитывается 656 объектов жилищного строительства с нарушением сроков ввода в эксплуатацию, из них 208 признаны проблемными, перспектива достройки которых не определена. Абсолютным лидером по количеству проблемных объектов является Киев - 51 долгострой. Таким образом, если принять во внимание, что общее количество новостроек за девять месяцев 2012 года составило 73 тысячи объектов, доля проблемных строек составляет примерно 0,9%.

В Киеве же, по словам Виталия АНДРИЮКА, собственника компании AV Development, эта цифра достигает 14-15%.

- Сложно сказать, увеличится этот процент или нет, - рассуждает К. Кондаков. - Вероятнее всего, новые проблемные объекты появятся. Но с учетом того, что до конца года планируется довести цифру по новостройкам до 100 тыс. объектов, в целом процент проблемных уменьшится.

Основная причина, по которой сегодня новострой превращается в долгострой, - недостаток средств, считает К. Кондаков. Если компания-застройщик имеет только один источник финансирования - инвестиции будущих покупателей, он может легко иссякнуть, и компания обанкротится. В качестве примера Кондаков приводит дом нв улице Черняховского, 21-б, в Броварах: в 2006 году его начала строить одна компания, после 2009 года недострой выкупила другая. И до сих пор строительство не завершено. Еще одна распространенная причина - конфликт учредителей.

Поэтому, инвестируя в новостройку, нужно обращать внимание на репутацию застройщиков, а также на механизм взаимодействия учредителей, напоминает эксперт.

Дорого - и сердито?

По мнению независимых наблюдателей, застройщики должны идти на любые программы лояльности - лишь бы заинтересовать покупателя. Иначе в условиях острой конкуренции и дефицита средств не самые мощные компании могут поневоле оказаться в списке банкротов.

- Все, что сегодня выставляется на продажу на этапе строительства, рынок не в состоянии «переварить» по предлагаемым ценам, - согласен с коллегой Я. Цуканов. - Строится чуть ли не вдвое больше, чем покупается. Чтобы возродить спрос, нужно одно: опускать цены. Оптимальной ценой для крупных мегаполисов можно назвать озвученные правительством 6 тыс. грн (или около 800-900 долл.) за кв м. Очевидно: если после выборов доллар взлетит, строителям придется забыть о запланированных ранее прибылях.

Строительные компании в свою очередь не собираются снижать цены.

- Цены на рынке уже на 60% сформировались, - убежден В. Андриюк. - То есть они чаще всего обоснованны. Цена формируется не вдруг - она составляется из затрат компании в течение длительного периода строительства, который занимает не один год. Идти на уменьшение цены строители не могут себе позволить.

По мнению Андриюка, спрос на жилье в Украине колоссальный, о перепроизводстве «квадратных метров» речь не идет.

- Этот дефицит сформировался не за год-два и не за период независимости - его истоки имеют более длинную историю, - говорит эксперт. - Ведь сейчас даже в столице на одного жителя приходится в среднем не больше 17 кв. м, в то время как в странах Европы - 40 кв м.

А значит, есть обширное поле деятельности для тех, кто занят строительством. Эксперт прогнозирует, что в краткосрочной перспективе (как минимум до лета следующего года) роста цен не будет. Так что можно спокойно осмотреться и сделать выбор.

У кого и когда покупать?

Только у компании, которая успела проявить себя на рынке, возведя не один объект, настаивает Ярослав Цуканов. И у которой грамотный менеджмент и нет конфликта учредителей, напоминают остальные эксперты.

- Если есть возможность повременить, подождите, пока девальвирует гривня, - покупка будет заметно выгоднее, - убежден Я. Цуканов.

 

Смотрите также: